海外房地产基金现状与解析

　　一、海外房地产基金介绍

　　1、什么是海外房地产基金

　　海外地产基金，是产业投资基金的一种，以本土以外的房地产产业为投资对象，实行多元化投资的策略。在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节及在不同的房地产公司与项目中进行投资，具有筹集资金的灵活性和广泛性、分散风险、流动性高、品种多等优点。

　　西方国家在很多年前已经建立了完善的海外房地产基金体系。在20世纪60年代，美国是世界上最早成立海外地产基金的国家之一。

　　早在2007年，黑石集团成立的Blackstone Capital Partners V（BCP V）就创造了历史募资额最高的基金，募资额高达217亿美元。截至2019年9月，新成立基金的总规模共计716亿美金。

　　2、海外地产基金投资逻辑和标的选择

　　海外地产基金底层定向投资于房地产行业，具备募集、投资、管理、退出四个重要环节。实行多元化的投资策略，对成熟物业进行购买，配置稳健的资产运营团队，再选择合适的时间将资产和运营打包出售。“买入（buy it）-修复（fix it）-卖出（sell it）”，利用成熟的商业准则实现对各类市场、各类型物业或地产公司的股权以及债权进行收购和投资。

　　乐享资本（Lohas Partner）创始人Jonathan强调：“海外地产基金依靠的是基金管理人对成熟物业的收购能力及物业运营管理能力的把控”。

　　纵观国外知名地产基金，目前投资布局遍布北美、欧洲、亚太、拉美等国家。在投资标的的选择上，他们更看重未来有经济爆发潜力的价值洼地。价值可见、风险可控、未来可预测的成熟商业地产以及具有青年红利、城镇化红利以及金融化红利的地区，是现阶段业界选择标的的首要准则。

　　3、全球海外地产基金模式与现状

　　目前，在全球知名的房地产基金中，有众多以黑石集团、喜达屋资本、凯雷投资、橡树资本为首的独立型基金，他们从最初的小型机构发展成如今规模巨大的投资平台，在房地产投资市场上占有重要的一席之地。

　　在国内，正逐渐兴起一批乾立基金、乐享资本（Lohas Partner）、华安基金等新锐的海外地产基金，他们正从国内传统房地产基金的传统模式进行转型，全面面向东南亚、欧美等市场进行投资布局。

　　通常来讲，以物业收购为投资模式的商业、办公与综合性物业的项目占了绝大多数。以开发为投资模式的，则与物业收购大相径庭，主要以别墅和公寓的住宅类项目为主。

　　4、 海外地产基金案例解析

　　随着市场的不断扩张，全球海外地产基金目前正活跃在亚太、东南亚和几个欧美国家地区。

　　（1）2019年以来，外资的海外地产基金身影频频活跃在中国商业地产大宗交易商场上。截至2019年3月，以黑石集团为首的海外地产基金在中国内地投资累计金额已超过300亿元。上海浦发大厦、MixC万象城以及北京国贸双子座大厦等几栋甲级写字楼都是海外地产基金的在国内知名的投资案例。

　　（2）在欧美市场，2018年9月，黑石集团打败了包括李嘉诚在内的众多竞标者，斥资14.6亿英镑（约130亿人民币），从英国国家铁路公司（Network Rail）手中买下了英国铁路桥洞物业（Arches）。

　　Arches资产包遍布全英各地的5200处物业，目前多被出租出去被用于零售和办公。黑石名下诸如此类的商业地产遍布全球，这类带有长期租约和稳定现金流的优质资产，非常符合黑石重仓房地产的思维模式。

　　（3）对应到海外地产投资领域，欧美、日本为主的发达国家以强现金流稳健保值的防守型资产为主，中国地产已由成长期步入高价格低租售比的成熟期，当下东南亚国家正处于正常租售比、低总价的资产增值期，可类比10-20年前的中国。在青年红利、城镇化红利以及金融化红利的三重优势下，东南亚地区的地产投资拥有较高的套利空间。据悉，乐享资本（Lohas Partner）近期披露在泰国苏梅岛投资了Wing Samui（羽翼苏梅）的公寓项目。

　　二、海外地产基金未来发展

　　1、价值标的选择

　　随着转型后的房地产基金模式被更多国内机构的认可和运用。未来在标的的选择上将更加偏向于成熟、稳健的物业地产，加强对住宅、购物中心、仓储及其他房地产资产的投资规划和运营。

　　2、专业性把控

　　未来的房地产基金将依靠基金管理人对成熟物业的收购能力及对物业运营管理的把控，这意味着未来对于基金管理人的专业性要求将越来越高，资产运营和管理能力显得尤为重要。同样也是对一支房地产基金考量的重要指标。

　　3、多种投资模式的结合

　　房地产市场的持续发展需要新的资金来源和融资方式，国内基金需要不断完善基金的产品和投资结构，形成完整的生态产业链。目前，美国的REITs非常发达，国内目前很多企业如越秀、新开元等都到境外、或者是香港发行REITs。国内的海外地产基金需要开发REITs作为重要工具给投资者的带来不动产的租金、运营及升值的收益，提高基金收益稳定性。