亨沃家族办公室教你如何做海外资产配置

　　作为海外投资人士，投资海外房产首先考虑的，就是选择成熟的法治国家，拥有健全的法律，可以很好地保护自己的投资，所以今天即使我们知道有一个非常廉价的柬埔寨的房产投资项目，相信我们也不会去投资，因为缺乏安全保障，你所投资的项目很难得到法律的保护；

　　投资海外房产的四大常见误区

　　1、用国内投资房产的经验来审视发达国家成熟市场：

　　发达国家的房地产市场非常成熟，已经经历了近180年的发展和完善，形成了非常成熟的房地产开发机制，也形成了比较固定的房地产周期，成熟的房地产市场有涨也会有跌，与发达国家相比，中国房地产市场在过去十年间一直独秀，长时间飞速上涨，但从房地产周期的规律来看，未来几年很可能会进入到下跌周期，相对来说，投资发达国家的房地产具有更加稳健的投资回报，尤其在人民币汇率预期下跌的背景下，海外房地产投资成为规避货币贬值和资产缩水风险的明智选择。

　　2、海外房产投资也是要靠运气，拼的是信息不对称：

　　在国内，房地产投资常常拼的是运气，因为我们往往是在突然间获得通知，某个地方可能要修个地铁站，所以我们的物业可能在1年间暴涨100%；但国内房产投资的黄金时期已过，中国进入负利率时代，房产投资的收益空间将会压缩到极低水平。在发达国家政府会提前十年甚至二十年公布清晰的城市建设规划，所以你可以凭借政府公布的规划和对称的公开信息来了解房产市场较大的增值空间可能存在在哪。

　　3、投资考虑的是自己的需求：

　　海外投资一定要站在当地人需求的角度来考虑。比如同样的投资价格，可以买美国某市中心的公寓和某市郊区的一套别墅，你会投资买什么？如果是在国内，可能我会投资公寓，因为公寓比较容易出租。对于美国人来讲，他们的需求是什么？他们一般一个家庭平均4口人，他们的家庭通常要养1-2部车，市区的住房面积小，停车位又会非常紧张，与此同时，美国的城市化进程已经发展得非常成熟完善，所以郊区的周边配套环境和城市中心一样容易满足大家的生活需求，当地人实际上更倾向于购买郊区的别墅。从当地人的需求上来说，那我们当然是投资郊区别墅比较容易售出和获得投资回报。

　　4、房产投资是指购买房产房产投资的工具有购买房产、房地产基金、房地产股票、房地产债券、准发展用地；现在做的最前沿的，也是目前富盈金融主推的海外房产资产配置项目，就是作为准发展用地的土地资产项目。因为美国在地块规划的基础上，地块的规划审批方（设计规划报批）与开发建造方（建房销售）是分开的，地块的规划审批方的工作主要是负责地块的详细规划设计，以及将规划设计方案报美国联邦政府开发审批，设计方案符合政府规划并获得审批通过后，土地将可以卖给开发商进行建造开发。在不同的阶段适用不同的投资工具，但从投资收益和安全稳定性上来说，投资于准发展用地是其中非常稳健的方式。

　　可能有人会问：为什么你们选择美国，而不是澳洲或其他国家？

　　这个问题我们需要从宏观经济层面进行分析，对比GDB的全球占比，美国是全球最大的经济体，GDP总量位居世界第一，在2030年以前，美国都将是全球GDP占比最大的国家；就GDP增长率来说，相比起其他发达国家如德、法、英、澳等国来说，美国也是全球GDP增长速度最快的国家。

　　有人说，那澳洲也很好，为什么你们不选择做澳大利亚的房产？从澳大利亚的房产周期上来看，澳洲房价10年涨10年跌，虽然长期处于上升趋势，但就涨跌周期来看，目前即将步入下跌通道，所以有心人可以关注一下，澳大利亚悉尼的房产价格可能已经在慢慢下跌。

　　为什么亨沃家族办公室海外资产配置推荐选择美国南部的土地？

　　从美国联邦政府发布的相关数据报告中，我们获知叠加美国流入人口和流出人口的数据之后发现，美国人口增长最快的城市是在美国的南部和东部，有人问：为什么不是以前的纽约、华盛顿、波士顿、旧金山、洛杉矶等城市？而是位于美国南部的德克萨斯州、佛罗里达州等地的杰克威尔逊城市？

　　根本原因在于，美国经济复苏的主要驱动因素是新能源产业和高新制造业，而这些产业的发展需要大量的土地和廉价劳动力，南部地区更低的发展成本更低催生了更多的就业机会，推动了美国东部和南部的区域具有更大的投资价值。

　　到底是做房产还是土地更好？

　　房产投资的价值是建立在土地价值的基础上的，土地价值是由地段决定的（有名的破木房拍卖），美国的土地也不是你想买哪块就买哪块，一般要根据整个城市发展进程，另外也需要扣除印第安人用地、联邦土地用地、自然保护用地等；房产是会贬值的，但土地是会升值的，因为它是稀缺资源。

　　投资土地的好处非常多，例如：稳定的投资回报、安全性保证、抗周期性、不需要交高额的房产税、不需要打理、投资额更低、可以免遗产税家族传承等等。

　　亨沃家族办公室的战略合作伙伴

　　亨沃家族办公室在海外房地产资产配置的合作伙伴方面，选择了跨国房地产投资和顿国际集团，从操盘的数百个历史项目来看，土地资产投资收益是年均增长率约为16%，也就是5年翻一倍（以美元来计），扣除手续费和税费约为10-13%（该收益没有计汇率的潜在收益），另外这个年增长收益是复利的计算方式，实际收益会比这个国内通常说的年化收益要高。

　　如何参与亨沃家族办公室的海外房地产投资？

　　投资门槛：5W美金起投。

　　投资流程：填写投资意向表，与土地执行商签约，资金汇入土地执行商，由执行商以信托等方式购买土地，办理相关产权手续，（同股同权，按比例持有土地份额，不可单独出售），会有联邦政府颁发的土地所有权证明，会表明你拥有那块土地的，比如1/200份额。

　　退出机制：需有占60%份额的投资人（由第三方律师机构执行统计，不投票视为反对票）通过，即可实现土地出售给开发商。